攻破眼前利益意义何在？

　　王平说：社会的发展是分阶段的。从社会的发展来看，人们的思维方式必须要由关注眼前利益扩展到考虑长远利益。在物质短缺时代，也就是人们还“吃不饱”的时代，为了解决眼前的物质需求就会有比较多的“短期行为”，比如现在有一百个饥饿的人等着你给他们做饭吃，那么这个时候你做出的东西好与坏都不重要，重要的是填饱肚子，这种社会发展初期的“短期行为”是正常现象。等到了物质富足的“品质时代”，也就是大家都“吃饱了”的时代，人们就开始对物质的质量和品质有所追求了：大家在吃东西的时候关心的不再是能否填饱肚子，而是吃了以后能否使身体更健康——简单说来，这种在吃东西的时候对以后健康的考虑就是攻破眼前利益的一种思维方式。

　　王平指出，攻破眼前利益在节能省地中能够起到重大作用，通过前瞻性的规划和考虑可以减少这种物资需求的膨胀和不必要的浪费。 现在中国社会已进入了“品质时代”，作为一种必然的趋势，前瞻性思维应该成为社会的共识。王平认为，今天讲前瞻性应该更深入一步，比如说，让北京或者上海的某位开发商到一个荒岛上去做房地产开发，他想到的肯定是永久性而绝不是“杀鸡取卵”式破坏性的开发。因为他在北京或是上海的生活已经达到了“品质时代”，所以从一起步就会考虑得比较长远。

攻破眼前利益的关键：政府支持

　　王平认为，现在我国房地产界还存在着种种仅着眼于眼前利益的短期行为，比如为低收入者建房，开发商为了降低建筑成本，往往会选择最廉价的建材，虽然建成的房子很便宜，但是它的住户会在二十年后成为新的拆迁户，造成新的购买力不足；同时还会造成低收入者聚集居住，不利于城市管理。为此，王平说，发展房地产业重要的是要攻破眼前利益，这个不仅要靠提高经营者的觉悟，提高消费者的识别能力，还要靠“顾及长远利益就会获得更大收益”的观念的宣传以及我国政策的正确引导。换句话说，要使房地产业可持续发展，除了普通百姓、普通经营者和设计者的合作，更关键的是需要政府的大力支持。政府的支持包括：

　　第一，出台导向性和鼓励性的政策。 目前我国仍然有很多不利于前瞻性思维的标准和观念，从五十年代延续至今，给社会生活造成很多难题。想要改变这些已有的标准和观念，首先要出现一些导向性的思维和政策来对整个社会民众进行引导，同时为下一步行动做好铺垫。现在我国的社会文化中还保留着“上级担责任，下级对上级负责，做事符合‘上级精神'”的传统行为观念。因此，以国家政策 作为先导，“自上而下”攻破眼前利益是使房地产业健康发展比较可行而有效的方式。比如我国曾经在建材的使用上缺乏导向性和鼓励性的政策，致使房地产业内虽有很多节能型建材但却得不到采用。因此，最近国家提出了“鼓励建设节能省地住宅”，以弥补这一政策漏洞。相较之下，在美国这样的发达国家，太阳能发电的产品问世之后，前总统克林顿就曾经公开支持民众使用这种太阳能产品，以国家元首的身份表达了政府对于使用和开发节能型产品的鼓励态度。这不仅让人想到，我国是否也可以效仿此举，由总理或副总理公开出面支持和声援使用节能建材、开发太阳能产品呢？因为来自国家领导层和行业组织对此类产品的宣传和重视，更能引起广大民众的关注。

　　第二，政府在财政上予以支持，通过税收进行调节。例如在社会节能方面，一般节能型产品的生产和使用成本都比较高，为了推广这类产品，政府就要把一部分税收收入补贴到节能产品的使用中去，尤其是在基础税收之外的专业税收一定要具有导向性和前瞻性。“专业税”一定要为“专业”收，也就是收的税要事先知道用在哪里、用多少才可以收，而不是某处出了问题需要治理了才开始收税。比如近年来房地产业出现“过热”、操作不规范等问题，有关部门就计划开始收房产税，想借此来治理市场。但实际上房产税的核心是支持行业内的资金需求，税款应该用于对现有市场的调节，更重要的是 用于对市场发展方向的支持。也就是说，如果在节能新型建材的使用上有一个亿的缺口，中央财政就可以计划收一个亿的房产税用于支持此种建材的推广和使用，只要开发商使用了国家财政就可以给予补贴，从而让入住的百姓可以感受到这种新型建材所带来的便利，这叫“取之于民，用之于民”。

房地产业如何应对老龄化问题

　　王平指出，我国自 20世纪70年代开始实行计划生育政策，人口出生率已开始大规模地下降；但另一方面，随着生活水平的提高和医疗条件的改善，居民的预期寿命在迅速地增加。在这两个因素的共同作用下，我国人口老龄化发展迅速，老年人口比例不断增加。2000年第五次全国人口普查结果显示，我国60岁以上的人口已经占到总人口的10%以上，65岁以上的人口占到7%以上，标志着中国从2000年就已经开始步入老龄化社会。而据国家人口研究中心的预测，到2050年，我国60岁和60岁以上的人总数约为4.5亿，其中65岁以上人口约为3.36亿人。

　　面对社会老龄化问题，我国房地产业是否能攻破眼前利益显得尤为重要。首先，现在所建的住宅设计上应该更多地体现“以人为本”的精神。由于居家养老仍然是目前主要的养老方式，因此一般住宅的设计要更多为老年人着想，应适合老年人居住，同时对旧楼的改造也要注意进行适合老人居住的设计，国务院和各个部委对此应该加以支持和鼓励。其次，具体措施也要跟上。例如“老龄化设计”的内容之一是低层建筑也应安装电梯，为此政府应当出台“鼓励六层以下住宅安装电梯”的政策，并督促使之得以执行；在现代化的小区规划中，也应考虑到老年护理院、老年公寓、老年学校等配套设施。另外，政府还应根据“老龄化设计”所需要的资金计划收取房产税，补贴那些设计上具有前瞻性、所建住宅符合老龄化设计的开发商，从而实现由国家、开发商和个人共同承担建筑过程中因前瞻性设计而出现的额外投入，这样对社会的长远发展和人们的未来生活都非常有利。

　　目前，日本等国已率先提出了“百年住宅”和“长寿住宅”的概念，使住宅成为一种适应人生不同阶段的可改造的空间；西方发达国家也已针对老年人的特殊生活需求，开始在房地产业内广泛实行“老龄化社会住宅设计通则 "。这些实践经验，十分值得我们进行学习借鉴，从而进一步树立起将老龄化与提高居住环境整体质量相关联的前瞻性观念。

相关链接：王平简介

　　王平，清华大学继续教育学院任课教师，现任中国房地产业协会城市开发专业委员会秘书长。 20多年来，他始终致力于行业创新、完善住宅产业体系，总结出一套具有可操作性的理论体系。近年来又提出“未来观念与百年住宅”新概念，在指导企业经营管理、完善企业信誉制度、推动企业改制进程、推广住宅科技成果、提高物业管理水平等领域均有独到见解。