1992年，海南、北海的房价疯涨，
　　然后，调控来了，然后，几个城市烂尾了；
　　2005年，上海、杭州的房价疯涨，
　　然后，调控来了，然后，几个城市受打击了；
　　2006年，北京的房价疯涨，
　　然后，“国六条”来了，然后，谣言开始流传了。
　　不是归谬，因为我们相信北京地产机体本身的强健底子，
　　只是，我们该思考了！

　　曾经，纺织业是中国的支柱性产业；曾经，家电业也是中国的支柱性产业；曾经，电子业同样是中国的支柱性产业。但没有哪一种产业有今日房地产业这样的牵连广阔—无论是房价还是土地，无论是建筑文化还是银行信贷，其影响力的时间维度都会很长。

　　在“国八条”出台一周年之际， 2006年5月中旬，最新的“国六条”出台。相较之下，“国六条”虽有很多新鲜的东西，但其本质依然是去年调控的路子；而“国八条”，则可以看出更早一步的某些政策的影响。所以我们更愿意将“国六条”当作从2003年开始的新一轮调控的一个部分。2006年的北京，只是给了这个历史阶段一个更明确的契机，一个最新的解剖体。

加息≠抑价，政府房产政策的真实意图

　　在最近的两三年中，中国政府对房地产行业的政策出台之频繁，让人们记忆深刻。所有的政策都旗帜鲜明地抑制房地产过热，但是为什么房子价格却越抑越高？

　　政府加息政策本意是抑制过热的房地产投资，政策对地产投资方的影响确实效果明显。据有关数据，从 2004年10月后，北京新开盘的房产地项目数量开始明显减少，10月份北京新开盘项目在18个左右，而11月份亮相的新项目不足10个，也就是说，房子供给量减少了。

　　但另一方面，加息对大部分消费者来说，只是“每月多交一两百块钱的月供”，影响并不大，而且对于大部分人来说房子是一种必需品，价格弹性不大，所以“月供该交还得交，房子该买还得买”，需求并没有因加息而冷淡。

　　需求依然旺盛，而供应减少，价格上涨当然在情理之中。因此，把政府加息政策解读为抑制房价政策显然是有些南辕北辙—抑制房地产投资与抑制房价并不是一回事，甚至是相反的。事实上，消费者关心影响切身利益的房价，而政府关心的是宏观经济稳定。

　　实际上 ,从来就没有完全独立的单纯的市场。关涉到国之命脉的土地，关系到经济稳定的信贷，关系到社会信心和稳定的房价，房地产业更不可能完全以市场规律来说事。

　　未来的“调控”，必然以越来越阴柔的市场手段出现，政策将频繁出台，也将越来越细化；而市场也将越来越规范，其监管措施也必然越来越多。

未来两年，地产政策风向如何

　　对于房地产开发企业而言，未来两年是生死攸关的两年。随着政府对土地和金融两个调控杠杆的娴熟运用，房地产行业的进入门槛与生存门槛越来越高，房地产企业的大重组不可避免。这种大重组来自两种力量：一种是市场竞争力量，另一种是政府力量，即政府利用对开发要素的垄断来设定进入门槛，快速淘汰一些实力不强的开发企业。

土地：控制土地要素，加强制度建设

　　土地要素是房地产开发中最重要的要素之一，是开发商的命脉。政府会最大限度地利用好这一调控杠杆，将继续严格管理、控制土地供应，推行“招拍挂”的出让方式。土地供应结构将会根据政策目标进行调整，但是，由于政府对于市场用地量难以进行准确的预测，其土地供应计划有一定盲目性，供应结构、速度、区域分布、地块规模等等都不一定能符合开发商的需要，加上许多开发商还不习惯通过“招拍挂”的出让方式取得土地，很可能出现土地供应结构与需求结构脱节的状况。因此，政府应多研究市场，使供应结构、速度、区域分布、地块规模等与市场实际情况相匹配。另外，政府还应适当控制地价上涨幅度，以免造成房价的进一步上涨。出于这些考虑，政府将会在完善土地供应计划与土地供应方式、价格管理方面做更多的工作。

　　制度建设也将是政府土地管理的重要内容，特别是征地制度。城市国有土地的来源有限，政府土地储备的主要来源是从农民手中征地。但是，原先的征地及补偿制度存在的问题以及由此引发的社会矛盾几乎人人皆知，土地征用制度改革势在必行，政府很可能在土地征用与补偿制度方面进行进一步完善。

住房制度：政府的积极介入，尚需地方政府落实执行

　　中央政府在房产新政中非常明确地提出了要增加中低价位的普通商品房和经济适用房的供应量，加大廉租房的覆盖面，显示了政府积极介入住房问题的态度和决心。然而，中央政府只是宏观政策的制定者，政策的最终落实和发挥作用还需要地方政府的积极支持和配合，并全力推行。因为解决大多数老百姓的住房问题是住房保障制度的根本目标，除了需要巨额资金外，还需要花费大量的时间、精力，进行长期不懈的努力。中央政府不可能承担所有的工作，只能给予政策支持、部分资金支持，进行监督、管理，具体的执行工作必须要地方政府去落实。因此，明年的住房政策重点在督促地方政府落实、执行中央政策精神，特别是经济适用房和廉租房这两类带有保障性质的房屋的相关政策。

房地产金融：汇率、利率可能小幅升值

　　资金要素是房地产开发最重要的要素，可以说房地产的核心问题是金融，金融方面的任何风吹草动都会在房地产行业内引起轩然大波。汇率问题和利率问题将是大家重点关注的焦点，而鉴于人民币升值的外部压力，这两部分出现小幅度升值是完全可能的。虽然政府会进一步鼓励需求，但如果房价仍然无法抑制，加息的可能性就不能被排除。鉴于目前房地产融资难的状况，投资信托基金等会受到行业高度关注，政府有可能出台一些管理规定鼓励融资渠道多元化。对于开发贷款，银根将会继续保持紧缩。

房地产税收：政策如前，鲜有推陈出新

　　税收是政府调控和管理市场的有效手段之一。在这次新政中，打击投机的重要手段就是征收全额营业税和个人所得税，所取得的效果较好。 2006年关于房地产方面的税收政策不会推陈出新，大家比较关注的物业税由于牵涉面很广，不会有任何实质性的进展。二手房交易中的增值税征收问题，由于各个管理部门的想法不同，难以协调一致，推行将受到阻碍。

房地产市场管理：规范市场将成为政府的工作重点之一

　　中国房地产市场是一个不成熟、非规范的市场。市场秩序混乱引发了诸多矛盾和纠纷，大大增加了社会交易成本。消费者不但没有“上帝”的感觉，而且连基本的权益都得不到保障，因此投诉率居高不下，在消协的排名年年靠前。行业信息披露制度的缺失，使消费者在交易和消费过程中处于信息劣势，市场交易的公平性没有得到体现。

　　因此，规范市场将是政府在 2006年的重要工作之一。政府将会制定相应的制度和政策，在生产、交易和消费等多个环节加强监管，如新售房合同、交易信息公开化、物业管理收费、公共维修基金的使用、打击开发商利用内部认购和限量发售方式哄抬房价等方面将是监管和规范的重点。

法律：物权法即将出台

　　物权法的出台将是房地产业界最令人期待的大事件，而实际上，物权法也早已事先赚足了关注率。通过公开征求民众意见进行足够的舆论造势，又经过各方专家多次反复研究讨论，物权法的出台条件已经成熟。

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什么是“国六条”

　　2006年5月，针对近期以来房价涨幅过高、过快等问题，国务院常务会议有针对性地提出了六条具体的措施，被市场人士称为“国六条”：

　　（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。

　　（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。

　　（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。

　　（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

　　（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

　　（六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

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刘文斌简介